Снижение рисков при покупке недвижимости в Израиле

Известно, что покупка недвижимости – это сделка, связанная с крупными вложениями при которой риски и потери могут  быть весьма серьезны. Даже при покупке жилья в своем родном городе, при неправильном ведении и оформлении сделки с недвижимостью, интересам участников такой сделки может быть нанесен серьезный ущерб.

В Израиле жилищное законодательство, разумеется, имеет свою специфику,  которая оказывает непосредственное влияние на процесс  оформления сделки.  В нашей маленькой, но прекрасной стране так много разнообразия,  которое проявляется во всем, в том числе и рынок недвижимости в Израиле очень и очень разнообразен. Иностранцу, который решил купить квартиру или дом в Израиле, будет непросто принять правильное решение.

Основным риском при покупке недвижимости за рубежом, является несоответствие цены и реальной стоимости объекта.

Остановимся на основных качествах жилой недвижимости, специфичных именно для Израиля,  которые могут серьезно повлиять на ее цену:

• Наличие или отсутствие закрепленной за квартирой автостоянки.
  Во многих израильских городах проблема парковки стоит еще острее, чем проблема жилья.
• Год постройки здания. Новые здания, как правило, ценятся выше.
  В 1974 году в Израиле были утверждены новые стандарты строительства, и далеко не все здания, построенные ранее, удовлетворяют этим стандартам.
• Первый и последний этажи здания, как правило, не являются недостатком квартиры, а при определенных условиях, могут стать существенным преимуществом. Имеется ввиду возможность достройки этажа или дополнительных помещений. Нередко она есть. Квартира с выходом на частную крышу или в сад всегда ценится больше.
• Наличие в здании бомбоубежища (миклат) или специальной укрепленной комнаты в квартире или доме (мамад) – важное преимущество, особенно в городах у северной и южной границ Израиля.
• Серьезным преимуществом жилья является наличие балконов, причем тут важен не сам балкон, а возможность приятного времяпрепровождения на нем. Балкон, выходящий в соседское окно или на шумный проспект, имеет малую ценность.

Мы специально не стали перечислять  здесь банальные вещи, такие как: местоположение, метраж и прочие условия, которые определяют ценность недвижимости в любой стране мира, чтобы читатель смог обратить внимание именно на специфику израильских условий.

Теперь обратим внимание на особенности израильского жилищного законодательства, незнание которого, может привести к нежелательным последствиям при заключении сделки.

• В первую очередь, важно понимать, что право собственности в Израиле относится не к собственно квартире или дому, а закрепляется за собственником относительно некого виртуального участка земли, на которой построен дом. Это называется Табо. И это то, что нужно проверить в первую очередь. Однажды купив недвижимость, с проблемами в Табо, вы никогда не сможете ее продать или завещать, а в худшем случае, будете вовлечены в нескончаемую судебную тяжбу с теми, кто оспаривает ваше право на эту недвижимость.
• Менее распространенная, но, тем не менее, приемлемая форма собственности – это когда земля принадлежит государству, а собственники дома арендуют эту землю на срок от 50 лет. Такой договор продлевается автоматически и не требует дополнительных выплат.
• За недвижимостью могут быть огромные долги, например за арнону (муниципальный налог), с годами на эти долги набегают большие проценты. Важно проверить всю историю в муниципалитете и запастись справкой о том, что долгов нет.
• Стоит быть осторожными и с жильем, которое досталось продавцу по наследству. В случае, если квартира завещана или может наследоваться несколькими родственниками, все они обязаны подписать определенные документы при продаже квартиры, и, в случае, если кто-либо из них не согласен или проживает в другой стране, такая сделка будет весьма проблематичной.

В Израиле налоги на приобретение недвижимости относительно невысоки, но, учитывая, что сама недвижимость стоит  недешево, выплата налогов при покупке может составить серьезную сумму. Чтобы избежать лишних трат, обратите внимание на новые правила налогообложения на покупку недвижимости в Израиле.

Сокращаем расходы на посредников.
Вполне понятно, что самостоятельно, иностранец не сможет ни найти подходящий вариант для покупки, ни оценить его реальную стоимость, ни грамотно оформить сделку. Так или иначе, покупатель вынужден обратиться к риелторам и юристам.

Можно, конечно, обратиться в агентство недвижимости в Москве или Киеве. Без сомнения, агентство в России или Украине представит вам варианты для покупки в Израиле. Но, задумайтесь, откуда у них эти варианты? Есть ли у них представительство в том городе Израиля, где вы хотите приобрести квартиру? В 99% случаев честный ответ – нет. Они обратятся в одно из израильских агентств, а вы будете выплачивать комиссионные в лучшем случае 2, а в некоторых случаях и более агентствам.  Формально выплата комиссионных будет только тому агентству недвижимости, куда вы обратились. Фактически – все переплаты будут включены в цену.  Чтобы избежать подобной ситуации, и сократить расходы на «лишних риелторов» обращайтесь в израильские агентства недвижимости в том городе, где вы хотите купить. Русскоязычные риелторы есть везде.

Меньшее количество посредников в сделке, не только удешевляет стоимость покупки, но и значительно упрощает сам процесс, снижает риск от ошибок при оформлении или мошенничества.