Особенности сделок с недвижимостью в Израиле

Приобретение недвижимости, будь то покупка квартиры, участка земли или дома — это процедура, состоящая из нескольких этапов. Юридическую корректность и чистоту сделки по приобретению недвижимости обеспечивает адвокат – специалист по сделкам с недвижимостью.

Зачастую, стороны выбирают пользоваться услугами общего адвоката, гонорар которого оплачивается обеими сторонами – совместный найм адвоката может значительно упростить сделку.

Такой, совместно нанятый адвокат обязан сохранять нейтральность и в случае возникновения конфликта между сторонами, не имеет право представлять какую – либо из сторон против другой. Часто, такого «нейтрального» адвоката, может порекомендовать сторонам риелтор.

Каждое серьезное агентство недвижимости, как правило, сотрудничает с адвокатом или адвокатским бюро, имеющим хорошие рекомендации и специализирующимся на сделках с недвижимостью. Если же вы решили подыскать адвоката самостоятельно, вам необходимо удостовериться, действительно ли он специализируется на вопросах, связанных с куплей – продажей недвижимости.

Стоит заметить, что грамотно составленный договор и профессиональное юридическое сопровождение сделки могут предохранить стороны от лишних недоразумений и конфликтов, а рассматривая сделку с в целом, оправдать или даже «сэкономить» средства, потраченные на услуги адвоката.

Стоимость услуг адвоката, представляющего одну из сторон, как правило, составляет не менее 0.5 процентов от стоимости недвижимости, заявленной в договоре, в случае, если сделка не имеет дополнительных внутренних сложностей. Сумма гонорара не включает в себя расходы, которые потребуются адвокату для регистрации документов, и облагается налогом на добавленную стоимость, который в данное время составляет в Израиле 16%.

Часто процесс оформления покупки недвижимости начинаются с составления протокола о намерениях, с целью гарантировать предстоящую сделку. В договоре о намерениях продавец и покупатель в общих чертах выражают обоюдное желание вступить в договорные отношения по сделке с конкретной недвижимостью.

Такой предварительный договор о немерениях предусматривает внесение покупателем относительно небольшой суммы (в размере нескольких тысяч долларов) на счет продавца. Эта сумма является залогом и становится частью стоимости квартиры с момента подписания окончательного договора купли-продажи. Стороны могут договориться, что в случае отказа покупателя от сделки, залог будет являться штрафом, за невыполнение обязанностей.

В договоре о намерениях принято также обозначать штрафные санкции налагаемые на сторону, которая нарушит договор – чаще всего речь идёт о штрафе в размере 10 процентов от суммы сделки. Окончательный договор купли-продажи, составленный адвокатами сторон, детально описывает действия сторон, сроки платежей и передачи недвижимости во владение покупателя, а также обязанности и права сторон в процессе осуществления сделки.

В обязанности адвокатов входит проверка регистрации недвижимости и прав продавца на тот объект недвижимости, по-поводу которого заключается договор. Кроме того, покупатель должен удостовериться, что продавец не совершил незаконных достроек, ответственность за устранение которых, может лечь в дальнейшем на покупателя. Как правило, часть стоимости квартиры оплачивается продавцу в виде аванса в момент подписания договора купли-продажи.

Далее, стороны договариваются о порядке последующих платежей, размеры которых устанавливаются в зависимости от платёжеспособности покупателя, и в соответствии с предоставлением необходимых справок продавцом, наличие которых необходимо для перерегистрации недвижимости.

Одновременно с подписанием договора и оплатой аванса, покупатель имеет право подать заявление на получение регистрационной записи в бюро регистрации недвижимости (Табо). Такая запись производится в момент подачи заявления и делает невозможным повторную продажу того же объекта недвижимости повторно третьему лицу.

Выплата последнего платежа, как правило, происходит после получения документов о регистрации недвижимости на имя покупателя, в момент передачи ключей покупателю. В случае отсутствия полного пакета документов и справок, необходимых для перерегистрации недвижимости и свидетельствующих об отсутствии долгов со стороны продавца, часть оставшейся суммы не передаётся продавцу, а вручается в доверительное хранение адвокату, для оплаты невыплаченных долгов или расходов.